#Профсреда 83

Все, что касается вопросов налогообложения, – очень важно, но зачастую запутанно и непонятно для человека, который с этим никогда не сталкивался. За последние 10 лет в нашей стране несколько раз менялось законодательство в отношении налогов от продажи квартиры. Последние поправки вступили в силу в 2020 году. Благодаря им часть продавцов недвижимости освобождается от уплаты, но кому-то все же придется отчитаться перед государством. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, Мария Протопоповна решила заранее разобраться в вопросе.

Многие, наверное, знают, что собственник освобождается от уплаты НДФЛ при продаже имущества, в том числе квартиры, если он владел им в течение минимального предельного срока и более (ст. 217.1 НК РФ).

До 2016 года такой срок составлял 3 года. Он и сегодня продолжает действовать для тех, кто приобрел жилье до 01.01.2016.

С января 2016 года минимальный срок увеличился до 5 лет. То есть тот, кто купил квартиру после 1 января 2016, сможет сэкономить на налогах только по истечении пятилетнего периода.

Но есть и исключения из этого правила, когда минимальный предельный срок владения недвижимостью составляет не пять лет, а три года. Это случаи, когда недвижимость была:

■ унаследована или подарена близким родственником;

■ получена в результате приватизации;

■ получена в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

С 1 января 2020 года перечень применения минимального трехлетнего срока владения расширился.

Теперь независимо от способа возникновения права собственности 3-летний срок может быть применен в отношении недвижимости при условии, что такое продаваемое жилое помещение является единственным жильем гражданина или супругов (в случае совместной собственности).

Если с единственным жильем гражданина все понятно, а именно - на дату продажи имущества не должно быть в собственности другого жилого помещения, то при определении единственного жилья у супругов следует учитывать следующее.

Совместной собственностью супругов является имущество, нажитое во время брака. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, не является совместно нажитым имуществом.

Таким образом, при определении единственного жилья у супругов для применения минимального трехлетнего срока владения исключаются объекты недвижимости, не являющиеся совместно нажитыми.

Кроме того, существует общее исключение: не учитывается жилое помещение, приобретенное в собственность налогоплательщика или его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение от налогоплательщика к покупателю.

Другими словами, если второе жилье было куплено налогоплательщиком или его женой (мужем) в течение 90 дней до даты продажи единственного жилья, то такое жилье не учитывается. То есть 3 месяца, в течение которых налогоплательщик владеет двумя квартирами (между покупкой новой и продажей старой), в этом случае не считаются, и на проданную квартиру действует правило 3 лет.

Так, например, в декабре 2018 года куплена первая квартира, а в начале июня 2021 года - вторая. В таком случае до начала сентября 2021 года первую квартиру можно продать без подачи декларации и уплаты НДФЛ.

Новые правила распространяются не только на квартиры, но и на земельные участки с жилыми домами и хозпостройками.

Еще один вопрос, который заслуживает внимания, связан с моментом исчисления срока владения квартирой.

По общему правилу срок владения объектом недвижимости определяется датой государственной регистрации права собственности на него. Особое правило установлено для случаев продажи жилого помещения, приобретенного по договору участия в долевом строительстве, по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости жилого помещения, в которой не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади жилого помещения после ввода в эксплуатацию объекта строительства. 

Итак, подведем итоги. Срок владения 3 года освобождает от уплаты налога, если квартира приобретена до 1 января 2016 года; получена в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника; в результате приватизации; в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением; если квартира является единственным жильем.

Во всех остальных случаях срок минимального владения равен 5 годам. 

Теперь, зная про сроки в 5 лет и 3 года и дополнительные условия, можно подождать с продажей положенное время и не платить налог. Но жизненные ситуации бывают разные, иногда приходится продавать имущество срочно, тогда нужно понимать, какой суммой придется поделиться с государством. Но об этом, в одном из наших следующих выпусков.